全体预警!下半年选房前,一定要看这5句话!

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先说一个问题。
最近北区7折、8折特价房连续三次突击,降价幅度都在2000-3000,在市场上引起了一阵儿非常大的躁动,不少买房人慌了,又开始担心自己买过的房是不是高位站岗了……
如图,就在上周,几个粉丝群的问答中,就有粉丝提出了对于“13200购买了北区锦艺金水湾”的高度担忧,从他的描述中,明显能看出他的焦虑。而且关键是,一个小小的500人微信群中这样的例子就有好几个,这问题就大了。
我想说的是,首先,买过的都要安心,因为已经是过去完成时,担心也没有用,不如放轻松过日子;
其次、今年上半年买过的房,目前来看,80%都是市场价,高位站岗、低价捡漏都只是少数中的少数;
最后,上半年已经结束,抓住下半年的机会,才是重点。
今天,就给大家聊一聊,如何抓住下半年的机会,如何避开风险点位。
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首先,我们来看看上半年的市场,这是郑州市场的最直接体现。
市场怎么样?会有什么新的变化?
第一、郑州房价是稳的,均价1万5,至少会持续2年。
这个数据是相对来说是比较真实的数据,统计口径是郑州主城区,同时已经剔除了经常混在住宅产品中的经适房、安置房、团购房数据,是纯粹的商品住宅,参考意义更大些。
从图可以看出,郑州房价经历了2016-2017年的猛涨之后,已经进入平稳期。
2019年上半年主城区商品住宅均价15179元/㎡,而且只要政策端不出现大的放松,这个价格至少会持续到明年底,不会有大的波动。
第二、购买力明显回归主城。
早在2016年、2017年市场疯涨期,确实让一些远郊新区浑水摸鱼火了一把,诸如平原新区、荥阳东、洞林湖、绿博、南龙湖等等,哪儿哪儿都是红一色的抢房盛况。
但市场冷静之后,2018年之后,尤其是2019年上半年以来,主城区成交面积占比已经明显提升,如今基本都在50%以上。
第三、改善需求在明显增加。
一张图,非常清晰。
从2012年至今,郑州刚需产品成交量呈明显紧缩趋势,90平以下房源成交量占比减半。
60㎡以下房源由17%降至3%;
60-80㎡房源由17%降至5%;
最经典的80-90㎡产品由40%降至26%;
与此同时,改善产品成交量呈稳步上升趋势,不同面积段基本都实现了占比翻倍。
90-100㎡房源由7%上升至15%;
100-120㎡由7%上升至18%;
120-144㎡由14%上升至23%;
140-180㎡由2%上升至6%;
房价维稳在1万5水平、购买力回归主城、改善需求明显增加……这是目前郑州市场上最明显的三大特点;
并且结合目前郑州政策端、土地端、供需端等口径数据来看,这些特点和变化,至少会持续2-3年,不会再有颠覆性变化。
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好,弄清了市场现状之后,接下来我们再来划一划下半年选房逻辑中的几个重点。
1、不管自住还是投资,主城的优先序必须在前,不用质疑。
这是一句俗得不能再俗的话,但尽管反复强调过很多次,还是不断有粉丝抱着侥幸心理来问:
平原新区现在七千多太洼地了,真不能买吗?
荥阳东马上有地铁了,真不适合投资吗?
南港那么好的规划,现在投资还是不建议?
……
不多说,上数据。
2011年-2014年,4年时间内,郑州主城区和郊区房价差距一直僵持在2500左右;
2015年-2017年,这两年开始,主城和郊区的房价差距翻了一倍,至4000左右;
2017年-2019年上半年,郑州主城区和郊区的房价差距又翻了一倍,房价差高达近8000,而且这个差距越拉越大;
所以,一定要清楚,主城区的升值空间要远大于郊区,安全性也高的多。
2、如果资金不太足,35万以内的刚需、小额投资,宁可紧贴着主城买小户型,不选远郊大户型。
如果资金真的不足,各种招都用了还是凑不够,那么你的选项里要果断放弃远郊大户型,去找主城区、贴近主城区的三环边、四环内的两房、一房小户型。
否则后期换房、换区域,成本太高。
3、宁买区域最低价,不买区域CEO盘。
这一点要排除一种情况,单纯考虑自住舒适度,不考虑资金、不考虑性价比,那就哪个壕买哪个。
但如果不是这种情况,请记得,宁选区域最低价、不买区域CEO盘。最低价至少有差价在,性价比是可以的,也是以后升值空间的良好基础。
不信,你可以去看看1万78买了高新区恒大城的那批人,1万8买了二七新区亚星官邸大平层的那批人,1万9买了滨河新城高层的那批人,以及1万4买了绿博毛坯高层的那批人……
都稳坐在高高的山头,等时间来填平深沟。
4、看到低价、特价,不要急着冲动抢,要学会判断。
这里,主要想强调一类全款低价房,针对投资者。这种房子价格是最低的,比如去年年底,白沙某盘,正常售价1万1,全款9500,差价1500,很有诱惑力。
能不能买?要算算投资回报率。
一般,房产投资回报率 = 涨幅 × 杠杆率。(今天简单讲 ,择篇详述)
什么概念呢?
假如一套房子100万,如果首付30%即30万买入,基本3倍杠杆,涨价30%后130万,升值30万,那么就是用了30万成本赚回30万,投资回报率就是100%;
同样,如果全款100万买入,涨价30%后,用100万的成本赚回30万,回报率只有30%。
所以,任何要求全款的房子都要格外谨慎,不是不能买,是没有杠杆,投资回报率就非常低。
5、经历了三年的涨价之后,郑州已经没有真正的洼地区域、没有买到即赚的区域,坑还是漏?要看具体盘。
如果说2017年1万3左右的管南算洼地,2018年1万2左右的白沙算洼地,都还说得过去。
但2019年以来,随着管南涨价至1万5,常西湖涨价至1万5,白沙新盘基本售罄等等,如今郑州各个区域的房价已经扁平化,郑州已经失去了真正的价值洼地区域,再也没有闭着眼就能买到即稳赚的、连片的区域。
如果谁给你说有,拉黑,绝对是忽悠!
那机会都在哪儿?怎么找机会?
躺着买赢的时代过去了,你需要勤快点,花更多的时间去跑盘实地看,花更多的精力去关注目标楼盘的一举一动,再不然,就多关注楼市发文,关注我的朋友圈。
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